SBA Quality of Earnings 보고서

우리 거래도 이 규정의 적용을 받나요?

7(a) 경영권 이전 대출이고 매매대금이 300만 달러 이상이라면 적용됩니다.

신규 인수와 사업 확장이 모두 대상입니다. 다만 기존 소유주가 계속 관여하고 내부 사정을 이미 알고 있다는 이유로 오너 바이아웃(owner buyout)과 ESOP·협동조합 전환은 면제됩니다. 여기서 말하는 매매대금은 매매계약서에 기재된 금액에서 소유주가 직접 사용하는 부동산을 감정가 기준으로 차감한 금액입니다. 따라서 부동산 비중이 큰 거래는 총 대금이 300만 달러를 넘더라도 기준선 아래에 놓일 수 있습니다. 기준 미만 거래는 보고서 의무가 없지만, 사업 구조가 복잡하면 대주가 자체적으로 요구할 수 있습니다.

보고서에는 무엇이 담겨야 하나요?

서로 다른 네 가지 자료를 대사한 하나의 정상화 이익 수치와, 모든 조정 항목에 대한 근거입니다.

보고서는 회계사가 작성한 재무제표, 제출된 세무 신고서, 총계정원장 자료, 그리고 IRS 기록을 하나의 정상화 이익(normalized earnings) 수치로 대사해야 합니다. 그 과정의 모든 조정 항목에는 근거 자료와 사유가 따라붙어야 합니다. 일회성 비용, 시장 수준을 넘는 소유주 급여, 특수관계자 거래, 이연된 유지보수 등이 여기에 해당합니다. 현금은 별도의 검증을 받습니다. 보고된 수입과 지출이 직전 12개월 및 최근 2개 회계연도의 실제 은행 거래 내역과 일치해야 합니다. 매도인 측에서 가장 많이 당황하는 지점이 바로 이 부분인데, 장부가 말하는 것과 은행이 실제로 본 것을 맞대어 보기 때문입니다.

누가 작성할 수 있나요?

대주(lender)가 선임한 독립적인 재무 전문가여야 합니다. 차주나 매도인이 선임한 경우는 인정되지 않습니다.

여기서 말하는 독립성은 태도의 문제가 아니라 계약 구조의 문제입니다. 매도인 측 실사 보고서를 브로커를 통해 전달받은 경우에는 분석의 품질과 무관하게 요건을 충족하지 못합니다. 선임 방향이 반대이기 때문입니다. 매수인으로서 이미 실사 비용을 지출했다면 그 결과물은 협상에 여전히 유용하지만, 7(a) 대출 프로그램이 대주에게 취득하도록 요구하는 그 보고서는 아닙니다.

보고서가 대출 승인을 어떻게 바꾸나요?

보고서의 이익 수치가 부채상환능력비율(DSCR) 계산에 그대로 들어가고, 그 계산이 대출 구조를 결정합니다.

제출하고 잊어버리는 서류가 아닙니다. 대주는 보고서의 이익 수치를 상환능력 검증에 반드시 사용해야 합니다. 최소 기준은 신규 인수와 오너 바이아웃이 1.25 대 1, 사업 확장이 1.15 대 1입니다. 정상화 이익이 매도인 측 자료가 시사하던 수준보다 낮게 나오면 결과는 즉시 나타납니다. 대출 한도 축소, 자기자금 투입 증액, 매도인 대여금 설정, 가격 재조정, 또는 거래 무산입니다. 이 수치를 의향서(LOI) 조건이 굳기 전에 아는 것과 여신 심사 단계에서 아는 것은 가치가 전혀 다릅니다.

언제까지 선임해야 하나요?

PLP(Preferred Lender Program) 기준으로, SBA 대출번호가 발급되는 시점에 이미 계약서가 서명되어 있고 수행 기관이 등록되어 있어야 합니다.

보고서 자체는 대출번호가 나온 뒤에 완성해도 되지만, 선임 자체를 사후에 처리할 수는 없습니다. 그 시점에 서명된 용역계약서와 지정된 수행 기관이 존재해야 합니다. 실무적으로는 대출번호가 나오기를 기다리지 말고 신청이 진행되는 동안 미리 수행 기관을 확보해 두어야 한다는 뜻입니다. 기준 이상 거래는 매수인이 예상하는 것보다 빠듯한 일정으로 움직이며, 무리 없이 종결되는 거래는 대출번호 이후가 아니라 그 이전에 실사를 시작한 거래입니다.